Stand: 26.10.2026, Abend
Erstens die Grunderwerbsteuer: Sie fällt auf den Kaufpreis an, der Steuersatz ist Landessache und liegt nach einer Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zwischen 3,5 und 6,5 Prozent - alle Bundesländer außer Bayern haben ihre Sätze seit der Föderalismusreform 2007 von ursprünglich 3,5 Prozent angehoben. Zweitens Notar und Grundbuch: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Eintragung ins Grundbuch kostet ebenfalls - beide Gebühren bemessen sich bundesweit einheitlich am Kaufpreis und sind mit den gestiegenen Preisen fast proportional mitgewachsen. Drittens die Maklercourtage, falls ein Makler beteiligt ist.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit 2020 eine gesetzliche Teilungsregel: Lässt sich der Makler von beiden Seiten einen Lohn versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten; arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, kann er von der anderen nichts verlangen (§ 656c Abs. 1 BGB). Ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Die Höhe der Courtage selbst ist nicht gesetzlich reguliert - die BBSR-Studie beschreibt den Markt als für Verbraucher häufig intransparent.
Strukturbeispiel, nur zur Größenordnung: Kaufpreis 400.000 Euro, Grunderwerbsteuer 5 Prozent (der Satz hängt vom Bundesland ab): 20.000 Euro. Notar und Grundbuch zusammen rund 2 Prozent: etwa 8.000 Euro. Maklercourtage von beispielsweise 3,57 Prozent Käuferanteil: rund 14.300 Euro. Summe: rund 42.000 Euro - über 10 Prozent des Kaufpreises. Diese Posten lassen sich durch einen späteren Verkauf nicht wieder hereinholen; sie gehören deshalb voll in die Rechnung von Miete oder Kaufen und in die Frage, wie viel Eigenkapital in der Baufinanzierung nötig ist. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Manche Banken finanzieren sie mit, das verteuert aber die Gesamtlast und verschlechtert die Beleihungsrechnung. Üblich ist die Empfehlung, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen - sie haben keinen Gegenwert in der Immobilie.
Sie gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher. Bei anderen Objektarten oder gewerblichen Käufern können andere Vereinbarungen gelten. Grundlage ist § 656c BGB.
Weil zwei Posten am Kaufpreis hängen: Notar- und Grundbuchgebühren sind preisproportional, die Grunderwerbsteuer zusätzlich durch angehobene Steuersätze in fast allen Bundesländern. Das zeigt die BBSR-Studie von 2025.
