Stand: 26.10.2026, Abend
Jede Immobilienfinanzierung beginnt mit einer einfachen Summe: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ergeben die Gesamtkosten des Vorhabens. Davon ziehst du dein Eigenkapital ab - was übrig bleibt, ist der Darlehensbetrag. Rechtlich ist das ein Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Die Bank ist verpflichtet, den Betrag bereitzustellen; du bist verpflichtet, Zinsen zu zahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuzahlen. Die Nebenkosten - Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, eventuell Maklercourtage - sind erheblich und werden im eigenen Artikel zu den Kaufnebenkosten durchgerechnet.
Drei Begriffe tragen jedes Angebot: Der Sollzins ist nach § 489 Absatz 5 BGB der gebundene oder veränderliche Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird - die reine Verzinsung. Der effektive Jahreszins umfasst darüber hinaus weitere Kosten des Kredits und macht Angebote damit besser vergleichbar. Die Beleihung beschreibt das Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie: Je mehr eigene Mittel und je niedriger der Beleihungsanteil, desto besser sind typischerweise die Konditionen - ein Risikomaß aus Sicht der Bank, keine Bewertung deiner Person.
Der meistgenutzte Vertragstyp ist das Annuitätendarlehen mit konstanter Rate. Für eine fest vereinbarte Zeit - die Zinsbindung - bleibt der Sollzins unverändert; danach wird die Restschuld meist weiter finanziert. Mit dem Kreditrechner kannst du Rate, Laufzeit und Restschuld eigener Annahmen durchrechnen. Keine Finanzierungsberatung - die konkrete Entscheidung gehört in individuelle Beratung.
Eine allgemeine Pflichtquote gibt es nicht. Üblich ist die Empfehlung, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen, weil sie keinen Gegenwert in der Immobilie haben. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Absicherung und Angebot ab - das ist eine individuelle Frage, keine Regel.
Der Sollzins ist die reine Verzinsung des Darlehensbetrags. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich weitere Kosten des Kredits, etwa bestimmte Gebühren. Für den Vergleich von Angeboten ist der effektive Jahreszins die relevantere Größe.
Nein. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage kommen zum Kaufpreis hinzu und lassen sich nicht aus der Immobilie wieder herauslösen. Eine Studie des BBSR zeigt, dass diese Posten mit den Kaufpreisen mitgestiegen sind.
